이번 블로그에서는 재건축, 재개발에서 많이 나오는 입주권과 분양권에 대해 알아보겠습니다. 먼저 비슷해 보이는 재건축, 재개발, 입주권, 분양권 용어의 차이점을 알아보고, 주택 취득일이 기준과 비과세 요건을 살펴보겠습니다.
입주권, 분양권의 차이점과 주택취득일 기준 알아보기
1. 재건축과 재개발 차이
- 재개발: 일반적으로 빌라나 단독주택등을 부수고 그 자리에 신축아파트를 짓는 사업
- 재건축: 노후 아파트를 부수고 신축 아파트를 짓는 사업
둘 다 신축 아파트를 짓는 사업이지만 기존 주택의 형태에 따라, 아파트를 부수면 재건축, 빌라나 단독주택을 부수면 재개발이라고 합니다.
2. 입주권과 분양권 차이
- 입주권: 재개발, 재건축등의 정비사업 또는 택지개발 사업이 진행될 지역의 조합원이 신축아파트에 입주할 수 있는 권리
- 분양권: 신축아파트 모집공고의 일반분양에 당첨된 사람이 그 집에 입주할 수 있는 권리
둘 다 신축 아파트에 입주할 수 있는 권리지만, 입주권은 사업이 진행되는 지역의 조합원이 가지는 권리이고 분양권은 일반분양에 당첨된 사람이 가지는 권리입니다.
분양권은 이전등기 시 토지+건물이 포함되고, 취득세는 완공 후 냅니다. 반면 입주권은 이전등기 시 건물만 포함되며 취득세는 입주권을 매수할 때 토지 취득세와 완공 후 건물 취득세를 내게 됩니다.
둘 다 입주할 수 있는 권리로 비슷해 보일 수 있으나, 매매 시 세금, 전매제한 가능여부 등 차이가 있으므로 꼼꼼하게 알아봐야 합니다.
3. 주택 취득일
1) 주택
주택을 매수한 경우, 주택매매잔금일이 주택취득일입니다.
2) 입주권
입주권은 관리처분인가일 이후부터 신축아파트가 지어지는 사용승인일(준공시점)까지를 말합니다. 당연히 관리처분인가일 이전에는 주택인 상태입니다. 앞서 용어의 차이점에서 설명한 대로, 입주권은 부동산의 권리이기 때문에 주택이 아닙니다. 따라서 입주권의 주택취득일은 사용승인일(준공시점)입니다.
그리고 사용승인일을 기준으로 비과세의 조건이 결정됩니다.
- 사용승인일 시점에 조정지역에 해당되면 2년 보유 + 2년 거주
- 사용승일일 시점에 비조정지역이면 2년 보유
예를 들어, 입주권 취득 당시 조정지역이었지만, 준공시점(사용승인일)에 비조정 지역이면 거주요건 없이 2년만 보유하면 비과세에 해당됩니다.
반대로, 입주권 취득 당시 비조정지역이었지만, 준공시점에 조정지역이면 2년 거주 + 2년 보유를 해야 비과세에 해당됩니다.
다만 예외사항으로, 비조정대상지역 입주권을 취득하는 시점에 무주택자였고 계약금 지급과 계약서 작성 사실을 입증할 경우, 준공시점에 조정지역일지라도 거주요건 없이 2년 보유만 해도 비과세에 해당됩니다. (소득세법 시행령 제154조 1항 5호)
정리하면, 관리처분일 기준으로 주택과 입주권으로 나눠지고, 입주권의 주택 취득일은 주택의 사용증인일 (준공시점)을 말합니다. (입주권을 취득한 시점이 아님) 그리고 사용승인일 시점에 해당 지역이 조정지역, 비조정지역 여부에 따라 비과세 요건도 달라집니다.
3) 분양권
분양권은 아래 2가지에 따라 주택취득일이 달라집니다.
- 청약에 당첨된 경우: 당첨일이 주택취득일
- 분양권 승계취득을 한경우: 분양권 취득 잔금일이 주택취득일
부동산에 관심을 가지면서 많이 헷갈려 보이면 재개발과 재건축의 용어 구분과, 그 안에 나눠지는 주택, 입주권, 분양권의 용어를 정리해 보았습니다. 그리고 각 주택의 형태에서 주택 취득일의 조건을 확인했습니다. 주택 취득일은 비과세 요건을 계산하는데 중요한 기준점이므로 본인이 해당되는 조건을 잘 따져서 부동산 거래를 하는 것이 중요할 것 같습니다.
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